Länderanalyse zu Polen

Länderanalyse Polen – Gewerblicher Immobilienmarkt

Kleiner Gewerbeimmobilienmarkt mit großer Wachstumsdynamik

Es gibt kaum ein europäisches Land, das ein so lang anhaltendes, positives Wirtschaftswachstum verzeichnen konnte, wie Polen. Das Land wird nicht zu Unrecht als „Wirtschaftswunder an der Weichsel“ bezeichnet. Polen hat im Zuge der Transformation zur Marktwirtschaft einen gewaltigen Aufholprozess durchlaufen und ist mit einem BIP in Höhe von US$ 514,5 Mrd. (2011) mittlerweile die siebtgrößte Volkswirtschaft der EU sowie im weltweiten Vergleich auf Platz 23.1 Gerade in unsicheren Zeiten an den Finanz- und Kapitalmärkten gewinnt das wirtschaftlich und politisch stabile Land als Investitionsstandort zunehmend an Attraktivität. Im Zuge des wirtschaftlichen Wandels hat sich in Polen ein liquider, international ausgerichteter Investmentmarkt herausgebildet. Der Wert der Gewerbeimmobilien in Polen, die in den Händen professioneller Immobilieninvestoren gehalten werden, wurden seitens der Investment Property Datenbank 2011 auf rund EUR 15,2 Mrd. geschätzt. Polen zählt damit zwar zu den kleineren, aber auch zu den am schnellsten wachsenden Gewerbeimmobilienmärkten Europas. Ziel der vorliegenden Studie ist es, Antworten auf folgende Fragen zu liefern: Welche strukturellen Besonderheiten weist der Gewerbeimmobilienmarkt auf? Wo besteht noch Wachstumspotenzial? Welche Risiken sind ggf. zu beachten? Im Folgenden werden zunächst die sozioökonomischen Rahmenbedingungen beleuchtet, bevor der polnische Gewerbeimmobilienmarkt mit seinen Teilsegmenten Büro, Einzelhandel und Logistik im Einzelnen näher dargestellt wird.

Quelle: Deutsche/Hypo

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Seit 13 Jahren befragt die Deutsch-Polnische Industrie- und Handelskammer (AHK) in Zusammenarbeit mit anderen Handelskammern ausländische Investoren nach ihren Plänen in Polen. Laut der aktuellen Umfrage rangiert Polen zum dritten Mal in Folge auf Platz zwei der beliebtesten Länder für ausländische Investoren. Nur Tschechien zieht noch mehr Kapital an. Am meisten investieren Unternehmen aus Deutschland.

Fachkräfte, Fördermittel und Wachstum locken

Als große Stärke Polens sehen sie die EU-Fördermittel, von denen das Land mehr als jedes andere in der Europäischen Union profitiert. Allein aus dem aktuellen EU-Haushalt, der seit 2014 und noch bis 2020 läuft, erhält das Land knapp 86 Milliarden Euro. Abzüglich eigener Beiträge bleibt ein Plus von 67 Milliarden Euro, wovon viel in Form von Zuschüssen in die Wirtschaftsförderung fließt.

Auch die polnischen Fachkräfte werden geschätzt, insbesondere im aufstrebenden IT-Bereich, sagt AKH-Geschäftsführer Michael Kern: "Polnische Programmierer sind sehr gut im internationalen Vergleich. Darauf werden auch deutsche Firmen aufmerksam. Besonders mittelständische Unternehmen, die auf dem Weg in die Industrie 4.0 sind, arbeiten gerne mit polnischen IT-Unternehmen zusammen. Hier liegt das Potenzial der Zukunft."

Der ständige Ausbau der Infrastruktur, das gute Netz an Zulieferern für verschiedene Wirtschaftszweige und das seit Jahren anhaltende Wirtschaftswachstum sind weitere Anreize für ausländische Investoren. Das war bei dem Regierungswechsel in Polen 2015 nicht zwingend zu erwarten.

Kein Wunder, dass diese Zahlen wie ein Magnet auf Anleger aus aller Welt wirken. „Seit zehn Jahren beobachten wir Investoren aus Schweden, Deutschland, Frankreich und den USA“, sagt Maciej Müldner, Financial Director bei Skanska Property Poland. Neuerdings fließt das Kapital vor allem aus Südafrika (Redefine Properties), Großbritannien, Katar, Tschechien und verstärkt aus Deutschland (u. a. Union Investment, Deka Immobilien, Hansainvest). In den kommenden Monaten haben sich laut Experten von BNP Paribas Real Estate Poland außerdem Käufer aus Thailand angekündigt.

Was macht Polen für die Investoren so attraktiv? „Sie erzielen hier meist höhere Renditen als in westeuropäischen Städten“, sagt Anna Staniszewska. Dabei würden sie sich neben Warschau auch immer öfter nach Objekten in Kattowitz oder in der Dreistadt Danzig, Sopot und Gdynia umsehen. Die Mieten auf den regionalen Märkten seien stabiler; die Renditen liegen konstant zwischen eins bis 1,5 Prozentpunkte über den westeuropäischen Durchschnitt.

Mietrenditen von 8,5 Prozent – utopisch in Deutschland

Eine lukrative Geldanlage sind derzeit auch polnische Wohnimmobilien, vor allem im Luxussegment. Davon dürfte sich Catella Wohnen Europa überzeugt haben. Bereits im Juli 2016 kaufte der deutsche offene Wohnimmobilienfonds 72 Einheiten in dem neuen Hochhaus von Daniel Libeskind „Zlota 44“ im Zentrum von Warschau. Rund 6600 Euro müssten Käufer im Schnitt für den Quadratmeter bezahlen. Laut der Immobilienberatungsfirma Reas sind die Preise in London achtmal, in Paris dreimal und in Moskau zweimal so hoch. Dabei liegt die Mietrendite in Warschau durchschnittlich bei 7,5 Prozent. Das sind 2,6 Prozent mehr als in Berlin und 4,3 mehr als in München.

Obwohl der Markt für Wohnimmobilien in Polen noch unterentwickelt ist, bietet er insgesamt viel Potenzial. Wohnungen sind knapp. Rund drei Millionen fehlen derzeit. Doch der Markt öffnet sich für institutionelle Investoren und den professionellen Vermietungsmarkt. Hier sind die Perspektiven auf attraktive Renditen rosig: bis zu 8,5 Prozent sind zu holen – utopisch in Deutschland.

Schon im Dezember 2016 hob Standard & Poor’s Polens Rating-Ausblick von „negativ“ auf „stabil“ an. Im Mai 2017 stufte auch Moody's die Bonitätsnote des Landes hoch. „Im Moment sind die Aussichten positiv“, sagt Staniszewska. Der Immobilienmarkt profitiere vom Wirtschaftswachstum.

Das spürt man auch in Westpommern. „So viel Interesse von Investoren gab es hier noch nie“, sagt Andrzej Kail, Marketingdirektor der Sonderwirtschaftszone nahe Greifenhagen. Dort scheint das politische Tauziehen in Warschau weit entfernt zu sein. Die Investoren hätten ohnehin andere Sorgen: Wie schnell sind die Genehmigungsverfahren? Ist das Grundstück voll erschlossen? Gibt es Fachkräfte? „Der Zugang zum Arbeitsmarkt und die Beschäftigungskosten sind entscheidend“, sagt Tomasz Miler. Damit könne Polen besonders gut punkten.

IMMOBILIEN IN POLEN

Allianz und Deutsche Bank haben dort auch Bestände

Viele große deutsche Konzerne wie Allianz, Deutsche Bank und Deka haben dort seit Jahren ihre Bestände. Vor kurzem hat auch das Hamburger Unternehmen Hansainvest für 88 Millionen Euro ein Bürogebäude mit einer Gesamtmietfläche von mehr als 20.000 Quadratmetern in Warschau erworben.

Das im vergangenen Jahr fertiggestellte Haus ist inzwischen voll vermietet, internationale Banken sowie Firmen aus dem Software- und IT-Bereich haben dort ihre Niederlassungen eingerichtet. „Wir sind froh, dass wir unser Portfolio mit diesem ersten Büroinvestment in Warschau ausbauen konnten. Polen ist ein spannender Markt, wir werden hier weitere Investitionen prüfen“, meint Nicholas Brinckmann, Geschäftsführer der Hansainvest.

Stabiles Wirtschaftswachstum

In den letzten Jahren haben polnische Immobilien zunehmend westeuropäische Qualitätsstandard erreicht und sind deshalb auch für ausländische Investoren sehr attraktiv geworden. Polen überzeugt vor allem durch ein stabiles Wirtschaftswachstum. Das polnische Bruttoinlandsprodukt (BIP) pro Einwohner hat sich von rund 6300 Euro im Jahr 2004 auf rund 11.700 Euro im vergangenen Jahr fast verdoppelt.

Polen gehört zu den wenigen Ländern, die auch während der großen Finanzkrise sich weiter entwickeln konnten. Heute hat das Land eine der am stärksten wachsenden Volkswirtschaften innerhalb der Europäischen Union.Parallel zur gesamten Wirtschaft entwickelt sich auch die polnische Immobilienbranche positiv. „Der polnische Immobilienmarkt ist sehr zentralistisch. Das macht für ausländische Investoren den Einstieg viel einfacher“, sagt Brinckmann.

Der Brexit könnte positive Auswirkungen auf Polen haben

Nach seiner Einschätzung könnte der geplante Ausstieg Großbritanniens aus der Europäischen Union positive Auswirkungen auf Polen haben. „Amerikanische Großbanken haben bereits eine Verlagerung von Arbeitsplätzen von London nach Warschau angekündigt. Falls diese Pläne umgesetzt werden, könnte sich Polen weiterhin als ein wichtiger Standort etablieren und ein zusätzliches Potenzial bieten“, betont der Immobilienexperte.Ähnlich denkt auch Karsten Jungk, Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland. „Seit der Aufnahme in die Europäische Union hat Polen eine rasante Entwicklung vollzogen. Gerade in den vergangenen zehn Jahren hat das Land hinsichtlich Stabilität enorm vom EU-Beitritt profitiert“, sagt der Unternehmensberater.Als Entwickler treten deutsche Investoren in Polen sehr selten auf, stattdessen kaufen sie meistens fertige Objekte. „Das Investitionsvolumen deutscher Immobilienunternehmen in Polen beläuft sich auf einige Milliarden Euro“, so Jungk.

Auch Breslau und Danzig werden immer attraktiver Neben Warschau werden auch die polnischen Großstädte Krakau, Breslau, Danzig, Posen und Lodz für ausländische Immobilien-Investoren immer attraktiver. Am Logistikmarkt dagegen sind eher Standorte gefragt, die strategisch gut gelegen sind und auch vom zunehmend besser ausgebauten Infrastrukturnetz profitieren können.„Grundsätzlich ist die gesamte gewerbliche Immobiliensparte in Polen für Investoren interessant, gefragt sind auch Shopping-Center und Hotels“, meint Jungk. Ganz neu sei der von großen Anlegern dominierte Wohnungsmarkt, der gerade am polnischen Immobilienmarkt entsteht.

Die großen Unterschiede dürften auf die unzureichende politische Gewichtung des Themas zurückzuführen sein. Fest steht, dass die Versorgungssituation nur mit einer aktiven Politik verbessert werden kann“. Lediglich in Frankfurt und Leipzig kann der Bedarf an Betreutem Wohnen gedeckt werden. In Frankfurt kommen auf 100 über 70-jährige etwa 10 Betreute Wohnungen. In Mönchengladbach dagegen kristallisiert sich mit 0,6% das schlechteste Angebot heraus. Nicht einmal eine einzige Wohnung steht 100 Senioren zur Verfügung. Die Top-5-Städte bei Betreutem Wohnen je 100 Einwohner (70+) sind Frankfurt am Main (10,5%), Leipzig (9,5%), Hamburg (6,3%), Stuttgart (6%) und Hannover (6%). Die Landeshauptstadt Berlin liegt auf dem 11. Platz mit 4,6%. Duisburg (1,2%), Gelsenkirchen (0,9%) und Mönchengladbach (0,6%) rangieren auf den letzten Plätzen. Das durchschnittliche Angebot für Betreutes Wohnen der Top-30- Städte liegt bei 4,5%. Für die Städte ist das Thema von großer Wichtigkeit. Bei einer flächendeckenden Versorgung mit altersgerechten Wohnungen kann von den Kommunen bei der Hilfe zur Pflege bei konservativer Schätzung ca. 600 Mio. Euro jährlich eingespart werden, wie eine Prognose-Studie aus dem Jahr 2014 aufzeigt.

Bedarf an Betreutem Wohnen wird nicht abgedeckt

Der unterschiedliche Versorgungsgrad in den Kommunen zeigt jedoch noch nicht den tatsächlichen Bedarf an Betreutem Wohnen. Um den Bedarf zu ermitteln, wird die gegenwärtige Pflegeversorgungsquote von 7,1% herangezogen. Somit erzielen Frankfurt und Leipzig als einzige Städte in den Top-30 einen Überschuss. In allen weiteren Städten besteht ein erheblicher Mangel. Insbesondere in Berlin zeigt sich das größte Defizit mit rund 12.000 benötigten Wohnungen im Betreuungssegment. Insgesamt fehlen in den 30 größten Städten 70.472 Wohnungen.

Laut der aktuellen Studie „Wohnsituation im Alter“ des Eduard Pestel Instituts wird in den nächsten 15 Jahren die Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen dramatisch steigern. Ausgehend von einer Modellrechnung, geht das Institut von einem Bedarf von 2 Millionen barrierefreien Wohnungen bis 2025 aus, bei einer Anzahl von 10 Millionen Seniorenhaushalten (70 Jahre oder älter). Nach Schätzungen gibt es bisher nur ca. 400.000 seniorengerechte Wohnungen in Deutschland. Dies bedeute, dass in den nächsten 15 Jahren über 1,6 Millionen barrierefreie Wohnungen geschaffen werden müssten. Hierbei sind vor allem Bund. Ländern und Kommunen gefordert.

Jedes Jahr wandern rund 8.000 Deutsche in unser Nachbarland Polen aus. Schon seit Jahren ist es eines der beliebtesten Auswanderungsziele der Deutschen. Die Gründe dafür sind vielfältig. Für manche sind es die niedrigen Lebenshaltungskosten, andere sind neugierig was Osteuropa so bietet und viele wollen näher bei dem polnischen Teil ihrer Familie sein oder ihre Wurzeln entdecken

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